シロアリの被害は目に見えず、音も聞こえず、臭いもしません。
家族の誰も気がつかないうちに進行しています。シロアリは柱や梁、壁に侵入して営巣します。
木材の内部をスカスカにしてしまい、強度を失うことになりかねません。
耐震基準を満たした家屋でも、シロアリの被害で木材が弱っていれば倒壊の恐れも考えなければなりません。
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シロアリによる柱の老朽化……補強の必要性とは？
2020年12月10日｜カテゴリー「コラム」
シロアリ被害とは？
シロアリの被害が考えられるのは、柱や壁、天井、床、押入れなどですが、シロアリは木材に含まれるセルロースを好んで食べます。
セルロースは木材なら何でも含まれるので、紙や段ボール、タンスや本棚も無関係ではありません。
シロアリは湿気を好むので、浴室やトイレ、台所などの水回りの土台や柱、床裏に住み着きます。
湿気のある木材はシロアリの大好物です。
ここから、柱を伝って家に侵入することが多いのです。
シロアリ被害の補強の必要性
シロアリが食害した木材は、外見はしっかりしているように見えても中がスカスカになっています。
シロアリは光と乾燥を嫌うので柱や壁の真ん中を通り道にしています。
これが、シロアリの被害に気がつきにくく、気付いた時には被害が拡大している原因です。
表面にシロアリの被害が出てくる頃には中身は食べ尽くされています。
このようなシロアリの被害に遭うと、家屋の構造上重要な部分である土台や柱は強度を失います。
阪神・淡路大震災では倒壊した家屋の80パーセントにシロアリ被害があったと言われています。
シロアリの被害に気がつかずにいると、設計当初より著しい耐震強度不足が続き、地震の揺れに耐えられないばかりか、家が傾いたり、最悪の場合は、自然倒壊の危険がたかまったりします。
シロアリ被害箇所の補強工事はどのようにする？
シロアリに気が付いたら放置せず、すぐに業者を手配して、シロアリの被害の確認と駆除、被害箇所の補強工事をします。
シロアリの駆除は、薬剤散布とベイト工法と呼ばれる置き餌方式の2つがあります。
薬剤散布は、薬剤を床に撒いたり、壁に吹き付けたり、柱などの木材に注入します。
ベイト工法は、シロアリを集めて薬剤を巣に持ち帰らせるトラップで、薬剤方式よりはやや費用がかさみますが、小さなお子さんやペット、化学物質過敏症の方でも安心して使うことができます。
シロアリを駆除できたら、木材の被害状況を調べ、木材の交換や補強工事を行います。
被害が小さい場合は、補強工事を行います。
床や壁は張り替え、柱の悪くなった箇所の根継を施したりします。
柱や水回りの土台や床に被害がある場合、工事を行ってみると外から見た以上に内部にシロアリの被害が大きく、補強することが不可能な場合もあります。
その場合はその箇所の周囲を含んだ部分リフォームが必要になる場合もあります。
シロアリ被害は専門の業者でも全てを予測することが難しいので、工事が始まってから被害の大きいことに気がつく場合があります。
事前の調査で被害が大きそうな時や、家の基礎部分、構造上に重要な部分にシロアリの被害がみられる場合は、最初から大規模なリフォームを選択すれば、シロアリ被害の木材を廃棄することになり使用する薬剤も最小限ですみます。
大規模なリフォームを実施することで、湿気やカビ対策も基礎部から行えるのはメリットとも言えるでしょう。
補強後も忘れてはいけない対策
シロアリを駆除、リフォームをしても、再度シロアリ被害を受けることがあります。
一度シロアリの被害を受けたということは、周辺の環境がシロアリの生息地域ということです。
シロアリを寄せ付けないための暮らしの工夫や、予防的な薬剤散布と一年に1回の定期点検を忘れないようにしましょう。
家の中や床下の風通しを良くし、床下の通風口に物や植木鉢を置かないようにします。
雨漏りや水漏れがあったら、すぐ修繕をしよく乾かします。庭に落ち葉を溜めたり、家屋の周辺に雨水が溜まったりすることがないように、庭や家周りの水はけや風通しを良くします。
湿気を溜めないようにするのが大切です。
シロアリを予防する薬剤の有効期限は概ね5年ですが、5年間大丈夫というわけではありません。
定期点検は一年に1回受けましょう。
シロアリの被害がないか自分でも気をつけるようにして、怪しいと思ったら定期点検を待たずに業者に確認してもらうようにします。
シロアリ被害の補強はどこに依頼するとよい？
シロアリ駆除業者で、シロアリ駆除後の補強工事やリフォームを請け負ったり、工務店を紹介している会社があります。
シロアリの生態や被害に詳しく定期点検も安心して任せられます。
また、シロアリ駆除に強いリフォーム会社や工務店に依頼することもできます。
シロアリ駆除業者と提携しているリフォーム会社や工務店もあり、補強工事やリフォームについての相談にのってくれるので、一度相談すると良いでしょう。
定期点検は、リフォーム会社や工務店がしてくれるか、提携のシロアリ駆除業者がする場合もあります。
シロアリ駆除後は、定期点検が大切ですので、点検業務までお願いできる業者に依頼するのが良いでしょう。
湿度を好むシロアリだけでなく、温暖化の影響で乾燥に強いシロアリも増えてきました。
シロアリは、一度家に入り込むと柱や壁だけでなく、畳や棚などの木材のある場所にはどこにでも侵入します。
しかも、被害に気付きにくく、気が付いた時には大規模な補修やリフォームが必要になるほど大きな被害を受けています。
シロアリの被害を完全に避けることは難しく、定期点検が何よりも大切になります。
被害が少ないうちに見つければ、駆除と小さな補修ですみます。年に1回の定期点検を行って早期発見しましょう。
リフォームローンと住宅ローンの違いとは？
2020年12月4日｜カテゴリー「コラム」
リフォームには数万円から数十万円程度で済む機器の修繕や取り換え、部分的な改修工事から、1000万円以上の費用がかかる大掛かりなリフォームまであります。
費用的にも高額になりがちな大規模なリフォームをするために、ローンを検討する方も少なくありません。
リフォームに使えるローンにはどういうものがあるのでしょうか。
違いを知ってローンを上手に使い、無理のない返済計画を立てましょう。
リフォームをする際に使えるローン
リフォームのためのローンには「リフォームローン」がありますが、多くの方が住宅を取得するためのローンと思っている「住宅ローン」もリフォームに利用することができます。
それを踏まえておくことで利用にあたってそれぞれメリットとデメリットがわかります。
どちらを利用するかによって返済計画も違ってきます。
住宅ローンを使うメリット・デメリット
まず、リフォームにかかる費用を住宅ローンで組む場合のメリット・デメリットを見ていきましょう。
住宅ローンを使うメリット
住宅ローンをリフォームに使うメリットは、多額の費用がかかっても、返済計画を長く設定できるため、人生の資金設計を計画的に立てられることが挙げられます。
多額の費用がかかっても、必要なリフォームをしっかり行うことができ、将来的に必要なリフォームも一度に済ませてしまうことも可能です。
住宅ローンを使うデメリット
住宅ローンは、担保として抵当権を設定する必要があります。
審査が済んでから融資が決定するまで工事に取り掛かることができず、すぐに必要なリフォームについては不便を感じる場合があるでしょう。
リフォームで住宅ローンを利用する場合は、余裕を持って申し込むことが必要です。
抵当権設定のための費用や金融機関の保証料といった費用も発生するので気をつけましょ
う。
リフォームローンを使うメリット・デメリット
次に、リフォームローンを活用するメリット・デメリットを見ていきましょう。
リフォームローンを使うメリット
リフォームローンは担保が不要で、審査も住宅ローンより通りやすく、金融機関によっては保証人が不要なこともあり、必要な書類も住宅ローンに比べて少なく済みます。
審査が早く融資の決定も早いので、リフォーム工事に早期着工することができます。
抵当権設定のための費用や金融機関の保証料といった費用もかかりません。
リフォームローンを使うデメリット
担保が不要であるため金利は住宅ローンよりも高くなります。
そのため、1ヶ月分の返済額が高くなる可能性があります。
借り入れ限度額も500万円程度に設定されていることが多く、多額の費用がかかる大規模リフォームの場合、ローンだけで費用を賄えない場合もでてきてしまいます。
リフォームローンの種類は？
リフォームローンにはいくつかの種類があるので、どのような仕組みかを理解しておくと良いでしょう。
民間融資のリフォームローン
都市銀行や地方銀行、信用金庫、ゆうちょ銀行、JAバンクなどの多くの金融機関でリフォームローンが用意されています。
ほとんどの年齢の方が申し込めますが、民間融資は年齢よりも年収と勤続年数を重視している傾向があります。
民間融資のリフォームローンには、無担保のものの他に担保を設定する有担保型リフォームローンがあります。
有担保ローンにすると、住宅ローン並みの低金利での借り入れが可能になります。
金利は変動型と固定型があります。
無担保型のリフォームローンは、手続きも簡単で審査も通りやすく、自己資金に余裕がある場合や小さなリフォームに向きます。
保証人や頭金が不要なケースもあり比較的借り入れのしやすいローンです。
公的融資のリフォームローン
公的な融資には、住宅金融支援機構の耐震改修やバリアフリー改修を対象にした融資や、一年以上財形貯蓄をしている人で残高が50万以上ある人の財形融資があります。
また、財形融資は借り入れ金額に上限が設けられているケースが多く、注意が必要です。
住宅金融支援機構では、高齢化に備え、満60歳以上のリフォームについて一定の条件を満たせば、毎月の支払いは利息のみで、借入金元金は申し込み者が亡くなった場合に、相続人から土地家屋の売却、自己資金などから返済してもらうというリフォーム融資も行なっています。
その他の耐震リフォームなどについても、年齢の上限を79歳とするなど申し込みできる年齢の上限も民間融資よりも高い場合が多くなります。年齢を考え、リフォームを諦めている世帯にも利用できる制度が用意されています。
リフォームの工事内容によっては、多額の費用がかかる場合があり、リフォームしたい部分があっても費用の面から諦めることがあるかもしれません。
リフォームは快適に暮らすためだけでなく、家を長持ちさせるためにも必要です。
住宅ローンは住宅を取得するためのローンですが、リフォームにも使えます。
低金利で長期返済が可能ですので、リフォームローンと住宅ローンの違いを知って、返済計画には両方を検討してみましょう。
全面リフォーム中の仮住まい先はいつから探すべき？
2020年12月3日｜カテゴリー「コラム」
固定資産税は、リフォームによって増額される場合もあります。
直前になってこのようなことで慌てないためにも、全面リフォームを検討する際にはリフォームの間、家族がどうやって暮らすのかあらかじめ考えておく必要があります。
リフォームのことだけでなく、リフォームの間の暮らしも考えてみましょう。
全面リフォームは、しばらく自宅を離れて仮住まいをすることが必要になる場合があります。
工事そのものだけでなく、廃材の運び出しや材料の搬入などで大工や職人が出入りを繰り返しますし、資材や工具の置き場が必要で、そのために生活空間が狭くなり、移動の制限もあります。
騒音や振動だけでなく、全面的なリフォームではライフラインである水道や電気の供給を止めることがあります。
また、工事に携わる大工さんや職人さんにとっても、住人のプライバシーや財産に配慮しながら、工事を進めることは大変なことです。
スムーズに工事をしてもらうためにも仮住まいの確保をして工事を早く終わらせる方が得策です。
仮住まい先の種類
仮住まい先の選択には、賃貸物件、ウィークリーマンション、UR住宅など様々な選択があります。
また、仮住まい先によっては、お子さんの学校や職場までの通学通勤経路を大きく変更しなくてはなりません。
どの程度であれば許容範囲なのか、ご家族でよく話し合うことが大切です。
賃貸物件
現在の住まいの近くの賃貸住宅であれば、住環境があまり変わらず、通勤通学の心配もありません。家具や荷物の移動が楽というメリットもあります。
ただし、賃貸物件を数ヶ月単位で借りることのできる物件は少なく、選択肢が多くありません。
また、敷金、礼金なども必要になる場合もあるかもしれません。
ウィークリーマンション
ウィークリーマンションは週単位で借りることができます。
ウィークリーマンションよりもマンスリーマンションの方がやや安くなります。
一般的な賃貸住宅のように敷金礼金がなく、借りたい日数分だけの支払いですが、その分、賃料が割高になります。
長期での入居は想定されていない間取りのため、家財道具がすべて搬入できない可能性もあります。
そうなると賃料とは別にトランクルームを借りる必要もあるかもしれません。
UR住宅
敷金礼金がなく、3ヶ月以上であれば短期の居住も可能な場合があります。
ただし、収入によって入居できるか決まるので必ず入居できるとは限りません。
郊外にある場合が多く、現在の生活環境が大きく変わる可能性があります。
仮住まい先はいつから探すべき？
仮住まいをすることを決めたら、次に住まい探しとなりますが、物件を探す際にはいくつかの注意点があるため、生活への支障を最小限に減らすためにも慎重に選ぶようにしましょう。
お子さんお孫さんがいらっしゃる場合、学区の確認が必要です。
ただし、学校へ仮住まいであることは伝えておく必要があるでしょう。
また、仮住まい中に違う学区の学校へ通学する場合はが届け出が必要です。
やむを得ない事情で、当初の見込みよりも工期が伸びる可能性があります。
賃貸住宅などで、すでに次の借主が決まっているようなことがあるかもしれません。
工期が伸びた場合について、あらかじめ仮住まい先の貸主と話し合っておきましょう。
仮住まいへ移動する場合、どうしても家具や荷物が入らない、預け入れ先がない時はトランクルームを借りると便利です。
トランクルームには、１つのコンテナに全ての荷物を入れるコンテナ式と倉庫の一部を仕切る形でスペースを貸し出している倉庫式があります。
トランクルームは、防犯、空調などカビや湿気への配慮、汚損の恐れがないなど、実際に足を運んで確認して決めます。
仮住まい中の荷物ですから、急に必要になる場合があるかもしれません。
アクセスや出し入れのしやすさも考慮すると良いでしょう。
コンテナ式は、鍵があればいつでも出し入れができますが、倉庫式は倉庫会社の営業時間内しか出し入れできないなど、トランクルームごとに違いますので、荷物の量や大きさ、自分たちの生活にあった場所を選びます。
全面リフォームをする場合の仮住まい先や荷物の預け入れ先は、リフォームが決まったら早めに決めましょう。
家財道具を移動させるための荷造りと引っ越し作業も必要です。
リフォームを依頼する工務店と、リフォームの内容だけでなく、仮住まいの相談や工期が延びた場合の取り決めなども忘れずにしておきましょう。
リフォームをする上でかかる税金とは？
2020年12月2日｜カテゴリー「コラム」
リフォームは壁や柱など家屋の構造に関わる部分の変更や床面積を増やしたり、間取りを大きく変更したり、店舗や事務所として利用目的を変えたりすることもあります。
リフォーム計画の段階で、改修したのちに今はかかっていない税金が発生するのかどうか、かかるとしたらどれくらいなのかを調べておきましょう。
思わぬ税金で予算をオーバーするようなトラブルを未然に防ぐことができます。
リフォームにかかる税金
リフォームにかかる税金は以下のようなものがあります。
リフォーム工事の契約に関わる印紙税
リフォームの工事請負契約書に印紙を張る必要があります。
また、工事請負契約書を複数作成する場合は、それぞれに印紙を貼り付ける必要があります。
請負会社控えとお客様控えを作成すると思いますが、お客様控えに関しては税金(印紙税)はお客様負担となっています。
尚、平成30年(2018年)4月1日から平成32年(2020年)3月31日までの間に作成された工事請負書には、印紙税の軽減措置があります。
不動産所得税
不動産取得税とは、家屋の建築（新築・増築等）や土地や家屋の購入・贈与・交換などで不動産を取得した場合に、取得時に 1 回限り課税される税金です。
リフォームによる増改築で家の資産価値（課税標準額）が著しく上がれば、不動産取得税の課税対象になる可能性があります。
増築後の床面積が50㎡以上240㎡以下の住宅については1,200万円までの控除が適用（課税の対象となる額は「不動産の価格（課税標準額）−1,200万円」となります）されますので、増築後の課税はあまり発生しないかもしれません。
増築後の面積が、240㎡以上の住宅になりますと控除が適用されなくなります。リフォームを計画する際は床面積の計算を事前にしておきましょう。
固定資産税
一般的に家屋の固定資産税は、家屋が新築された後、年を追うごとに資産価値が下がるとみなされて減額されます。
しかし、リフォームや増改築で家屋の資産価値（課税標準額）が上がったとみなされると、それに応じて翌年からの固定資産税が増額されます。
登記費用と登録免許税
建物の増築・減築をともなうリフォームの結果、建物の形状や大きさなどが変わり現状の登記の内容と変わった場合は、その変更内容について登記をします。
またリフォームの際に金融機関のリフォームローンを利用する場合には「抵当権」の設定登記をします。
これら登記の際に、固定資産評価額や債権金額に対して課税されるのが登録免許税です。
リフォームにかかる税金を減税するには？
リフォームで各種税金が必要になったり、固定資産税が高くなる場合もありますが、これらの税金を減額したり、さらに所得税も減額できる方法もあります。
例えば、省エネリフォームです。
ただし、省エネのための改修工事費用が50万円を超えていることや工事をした後の住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであることが対象となるなど控除の適用を受けるための要件があります。
この減税の適用期限は、平成33年(2021年)12月31日までで、工事完了後3ヶ月以内に市町村に書類申請する必要があります。
耐震リフォームにも減税措置があります。
適用期限は平成33年(2021年)12月31日までで、確定申告の際に税務署に届け出ます。
例えば、省エネリフォームです。
自宅の省エネ改修工事を行うと工事費の10％をその年の所得税額から控除することができます。
ただし、省エネのための改修工事費用が50万円を超えていることや工事をした後の住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであることが対象となるなど控除の適用を受けるための要件があります。
この減税の適用期限は、平成33年(2021年)12月31日までで、工事完了後3ヶ月以内に市町村に書類申請する必要があります。
耐震リフォームにも減税措置があります。
昭和56年5月31日以前の耐震基準により建築された住宅を、現在の耐震基準に適合させるための耐震工事を行なった場合に、工事の費用か、同じ内容の工事の標準的な工事費用相当額のどちらか少ない金額で、その10％をその年の所得税額から、上限を25万円として控除されます。
適用期限は平成33年(2021年)12月31日までで、確定申告の際に税務署に届け出ます。
バリアフリーリフォームの減税措置は、工事の費用か、同じ内容の工事の標準的な工事費用相当額のどちらか少ない金額で、その10％をその年の所得税額から、上限を200万円として控除されます。
同居対応リフォームの減税制度とは、一定の同居対応改修工事を含むリフォームについて適応される所得税の減税措置です。
この条件を満たし、償還期間5年以上の住宅ローンを借りている人が対象です。適応期限は、平成33年(2021年)12月31日までとなります。
これらのリフォーム工事での所得税控除は、複数の工事で同時に減税されます。
さらに、返済期限5年以上のリフォームローンを借り入れてバリアフリー、省エネのリフォームを行なった場合は、リフォーム工事の補助金を除いた250万円を限度に、ローンなどの年末残高の2%と、それ以外のリフォーム代金を限度額1000万円までの年末残高の1%の合計額が控除されます。
リフォーム工事をする際は固定資産税のことも考えておこう
必要な工事か否かで分かれます。壁、柱、床や屋根など主要な構造部を骨組み状態にまで解体するような大掛かりな工事を行うには、建築確認申請が必要です。
手軽にできるように見えるリフォームにも、さまざまな税金がかかってきます。
着工の時に一時的な支払いに発生する印紙税から、固定資産税のように翌年度以降引き続いて増額される場合もあり注意が必要です。
住宅のリフォームにはリフォームの種類によって減税制度もありますので、リフォームを計画する段階からよく調べ、上手に活用してリフォームを行いましょう。
中古住宅を買う際は「適正価格」をおさえておこう
2020年12月1日｜カテゴリー「コラム」
中古住宅を購入する時は適正価格を知ることが大切です。
より納得感の高い購入をするためにも適正な価格を知るためのポイントをお伝えします。
購入する中古住宅の適正価格を知るには？
中古住宅の価格は、土地の価格だけでなく建物の価格と合わせてつけられます。
土地の価格を把握するにはいくつかの方法があります。
一つは、購入を検討している地域で土地として売られている物件の売値を調べることです。
土地の価格は新築住宅でも中古住宅でも同じです。
しかし、まったく同じ土地はありませんからたとえ近所でも同じ金額ということはありませんが、何か特別な事情がない限り、周辺の似た条件の土地をいくつか調べることで、価格の「傾向」をつかむことができます。
もう一つの方法として、土地公示価格から土地の適正価格を把握することもできます。
国土交通省が毎年3月に公表するその年1月1日時点における全国の標準地の土地価格を一般に公表するもので、自由な取引において通常成立するであろうと予想される、客観的な土地価格の目安を決めたものが公示価格です。
一般の土地取引や相続税評価・固定資産税評価の目安として活用される指標です。
実際に売買をする際に、参考価格とはいえ必ずしも公示地価と同じ価格になる訳ではありません。
一般の土地取引や相続税評価・固定資産税評価の目安として活用される指標です。
実際に売買をする際に、参考価格とはいえ必ずしも公示地価と同じ価格になる訳ではありません。
また一つ目の方法で、実際に売られている物件の売値、実勢値とも「差がある」場合もあります。
建物の適正価格を把握するには？
建物の価格を把握するためには、周辺で同じぐらいの築年数の中古住宅がいくらで出ているのか調べることで把握することができます。
また、土地と建物を合わせた価格が周辺と比べてどうなのかを把握するのに、国土交通省の土地総合情報システムで土地、土地と建物、マンションなどの取引価格情報が公開されています。
これも参考になると思います。
建物の価格を左右する理由として最も影響するのは築年数です。
中古住宅の場合、土地、建物の価格も最終的に価格は売主と買主の合意で決まります。
売主になんらかの事情があって適正価格、相場とは差がある価格で決まる場合もありますので注意が必要です。
納得できる価格で取引をするためのポイント
最終的に納得できる価格で取引する上で、住宅の適正価格を知ることもその１つですが、事前にいくつかの項目を確認しておくことで、交渉をスムーズに行えます。
そのポイントをおさえておきましょう。
他の購入者がいるか
他に購入を検討している人がいるか、見学に来た人がいないかを仲介してくれる不動産会社に聞いてみましょう。
特に売りに出て間もない物件で、見学や購入を検討するまでには至らなくても、問い合わせの多い物件は人気の物件と見て良いでしょう。
そのような場合も、他に購入希望者がいると考えておきます。
売り出し開始から経った期間
住宅のある地域が不動産の売買が盛んでよく物件が動いているのか、あまり売買のない地域なのか、地域の特性も調べておくと良いでしょう。
売りに出されてからどれくぐらいの期間が経っているのかは重要です。
不動産売買の状況は地域によって差があります。
不動産の売買が盛んな地域なのに売り出しから何ヶ月経っても売れていない場合、売主が値引きを検討するかもしれません。
逆に、売買が盛んでなく、そもそも半年や一年では不動産が動かない地域では大きな値引きは難しいかもしれません。
先ほども書きましたが、中古住宅の場合、土地、建物の価格も最終的に価格は売主と買主の合意で決まります。
周辺の不動産の動き方しだいで納得できる価格も変動するかもしれないということをわかっておきましょう。
住宅の価格は何が妥当で適正な価格なのかは素人にはわかりにくいです。
その中で納得できる価格で買いたいと思ったとき、もちろんできるだけ安く買えればそれにこしたことはないように思えますが、何よりも、この家を買いたい、この家で暮らしたいという熱意が大切です。
家族の大切な住まいを、適切な金額で購入できるように事前準備をしっかり行いましょう。
