中古物件購入時に気を付けたい耐震性と築年数の関係

中古物件を購入する際に築年数をチェックする方は少なくありません。

その建物がいつ建てられたのかというのは気になるところですし、耐震性にも大きく関わってきます。

ここでは、中古物件の耐震性と築年数との関係についてご説明させていただきます。

今後中古物件を購入するつもりという方は最後まで目を通していただければと思います。

中古物件の建築年数による耐震性の違い

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頻繁に地震が発生する日本だからこそ建物の耐震性は気になるところです。

築年数が古くなればなるほど耐震性は低くなる可能性は高くなります。

特に、相当前に建てられたままこれといった手入れがされていない建物であれば、経年劣化も進んでいると考えられます。

しかし、建築の詳しい知識がなくても、新しい建物に比べて耐震性が劣るというのは何となくそのようなものではないかとお分かりいただけるのではないでしょうか。

また、そのような印象ではなく技術の違いを元に比べるとしたら、1981年以前に建てられたものかどうか、この違いで建物の耐震性が異なることを比べることができます。

建築基準法施行令の改正によって、新たな耐震基準が施行されたのが1981年6月1日。

この日以降に建築確認を受けた建物は、基本的に新たな基準での耐震基準が適用されています。

新たな耐震基準と1981年以前までの旧耐震基準との違いは、旧耐震基準は中規模地震動（震度5程度の地震）で倒壊または崩壊がなければ良い、という震度５程度の地震を想定した基準でしたが、新たな耐震基準では大規模地震動（震度6～7の地震）でも倒壊や崩壊しないことと改定されました。

つまり想定する地震の大きさに違いがあるということです。

このことから、新耐震基準を満たしている建物では震度5程度の地震ならほとんど損傷しないという可能性が示されたことになるわけで、安心して暮らせるということになります。

1981年以前に建てられた中古物件を選ぶポイント

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中古物件を探す際に、新しい耐震基準で建築確認を受けた物件を見つけたいと思ってもなかなか見つからない可能性もあります。

場所や価格などの条件が合わない、どうしても欲しい物件が1981年以前に建てられたものだ、というケースもあるでしょう。

1981年以前に建てられた中古物件を選ぶときに注意したいポイントがあります。

それを押さえておきましょう。

もっとも重要なのは耐震補強が行われているかどうかです。

指定を受けた機関の検査を受け、その上で適切な耐震補強工事をした中古物件なら比較的安心ではないでしょうか。

もちろん、耐震補強をしているから絶対に安心とは言えませんが、何も対策を施していない旧耐震基準の物件に比べれば耐震性はアップしていると考えられます。

築浅物件であれば安心できるもの？

古い物件など選ばずに最初から築浅の物件を選べばいいのでは、と思う方もいらっしゃるでしょう。

確かに築浅物件なら設備も最新のものが整っていることはもちろん、新耐震基準も満たした設計の建物ですから、安心して生活できる家を手に入れることが可能でしょう。

ただ、自分家が築浅だからそれで安心ということもないので注意が必要です。

たとえ自分の家が地震で損傷や倒壊しなかったとしても、周りに古い建物が接近している場合では、周囲の建物の倒壊や傾きに自分の家が巻き込まれる可能性があります。

周辺環境によってはこうしたことも起こり得ますから、周辺環境にも注意をする必要があります。

地震に強い家を選ぶために知っておきたい地震対策構造

1981年の新耐震基準以降も、建築基準法には「変更」が加えられています。

大きな変更は2000年に加えられています。

ひとつは地面が建物の重さにどれくらい耐えられるかに応じた基礎の設計について、２つ目は柱や梁などの接合部に取り付ける金具の使用について、３つ目は家全体の強さのバランスを考えた偏りのない設計についてです。

ここでは細かなことは省きますが、こうした変更を受けて、現在ではさまざまなハウスメーカーが独自の耐震金物を使用したりオリジナル耐震補強を行ったりするなど、よりいっそう地震に強い家づくりを目指しています。

地震に強い家づくりの方法はいくつかありますが、地震の揺れに対してどのように対処するか、ベースとなる考え方は次にお伝えする三つです。

耐震構造
耐震とは「揺れに耐える」という考え方にもとづいた構造です。

筋交いや建築金物などを使用して補強を行い、揺れに対する抵抗力を上げることで災害時に建物が崩れることを防ぐことを目的としています。

耐震は地震対策としてはポピュラーな考え方です。

免震構造
免震とは「揺れを伝えない」という考え方にもとづいた構造です。

免震装置を設置することによって地震の揺れを受け流し、揺れを生活空間に伝えないような構造となっています。

ビルやマンションなどに採用されている構造ですが、近年、木造の住宅でも採用され始めています。

制震構造
制震とは「揺れの衝撃を吸い取る」という技術を用いた構造です。

制震部材を筋交い代わりに設置するなどして地震の揺れを吸収します。

制震もビルやマンションなどによく使用される構造ですが、木造住宅でも独自の制震構造を売りにしているところはたくさんあります。

地震に対する備えには、これら三つの考え方に基づいた構造があります。

これまでの木造住宅では耐震が主流の考え方でしたが、先述したように最近では制震や免震の考え方を反映させた構造を採用するところも増えています。

中古物件を購入するときにはまず1981年より後に建てられたか出来れば2000年以降かを確認し、もし気に入った物件が1981年以前の建物でも補強工事が行われているかどうか、周辺環境はどうか、どのような地震対策構造が採用されているか、などを確認する事でより安心できる物件を購入できるでしょう。

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